Cụ thể các ngân hàng đang có động thái siết chặt nguồn vốn vay. Trong khi đó, các nhà đầu tư cũng bắt đầu có những chuyển dịch…
Hạ tầng không đổi, giá đất vẫn tăng vùn vụt
Ngày 17/4, để tiếp cận bà X. - một môi giới nhà đất thuộc địa bàn xã Tân Phú Trung (huyện Củ Chi, Tp.HCM), chúng tôi đã giả làm người cần mua nhà đất. Bà X. khoe một tập dày có tới trên 200 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do khách gửi bán.
Đất trong hầu hết các sổ là đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn. Hai khu đất vườn mà bà X. dẫn chúng tôi đi xem đều nằm trên nhánh đường hương lộ 2, xã Tân Phú Trung, giá chào bán là 4,2 triệu đồng/m2.
Theo tìm hiểu, thời điểm cuối năm 2017, giá đất khu vực trên chỉ từ 1,5 - 2 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là dù hạ tầng quanh khu vực này không có gì thay đổi nhưng giá đất vẫn tăng.
Chỉ vào khu đất cỏ mọc um tùm, xung quanh người dân ở thưa thớt, bà X. cho hay, cuối năm 2017 có tin đồn sẽ xây dựng đại lộ ven sông Sài Gòn nên giá đất tăng. Tuy nhiên, kể từ đó, dù không thấy có thêm thông tin gì về hạ tầng nhưng giá nhà đất vẫn cứ tăng ầm ầm. Trong số các giao dịch, đa phần là nhà đầu tư mua xong rồi gửi lại môi giới bán với giá đã được nâng lên.
Theo khảo sát của PV tại quận 9, Thủ Đức... những nơi được cho là "điểm nóng" của thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian qua, hoạt động mua bán đang diễn ra khá sôi động. Tuy nhiên, đã bắt đầu xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư đất nền bán chốt lời và dịch chuyển sang đầu tư tại các khu vực khác.
Theo thông tin từ ông Hoàng Hải, một nhà đầu tư ở quận 9, ông vừa bán hai mảnh đất ở gần cảng Phú Hữu, diện tích gần 200m2 với giá 29 triệu đồng/m2. Mức giá này so với trước Tết đã tăng từ 6-7 triệu đồng/m2.
"Tôi thấy giá đất ở quận 9 đã tăng lên cao quá rồi, khó có khả năng tăng mạnh thời gian tới nên tranh thủ bán rút tiền ra đầu tư về Long Thành", ông Hải cho hay.
Hiện sức nóng tăng giá đất đã lan rộng và nhanh ra các khu vực vùng ven Tp.HCM, các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu...
Theo ghi nhận ngày 17/4 tại Cần Giuộc - "điểm nóng" nhất ở Long An hiện nay, một lô đất diện tích 120m2 tại xã Mỹ Lộc đang được anh Nguyễn Văn Thành, một người chuyên mua bán đất ra giá 1,1 tỉ đồng. Anh này cho biết, cũng lô đất này, thời điểm tháng 10/2017 giá anh đưa ra chỉ 550 triệu đồng.
Theo xác nhận của ông Phan Nhân Duy, GĐ Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Long An, tại các vùng nói trên của tỉnh Long An, giá đất hiện vẫn đang có xu hướng tăng.
"Việc tăng có nhiều nguyên nhân. Như khu vực Cần Giuộc, Cần Đước đang có nhà đầu tư đề xuất thành lập khu kinh tế mở tại đây. Dù chỉ mới ở công đoạn lấy ý kiến, nhưng giá cả đất đai cũng trở nên sôi động theo", ông Duy cho biết.
Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Văn Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An thì còn có một nguyên nhân khác khiến giá đất tăng. Cụ thể, qua đợt rà soát vừa qua, Sở phát hiện không ít nhà đầu tư đưa ra các quảng cáo hoành tráng về dự án của mình trong khi dự án còn chưa thực hiện xong.
Chẳng hạn, ngày 12/4 vừa qua, thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Long An đã lập biên bản với chủ đầu tư dự án khu dân cư Hiển Vinh, huyện Đức Hòa. Nguyên nhân vì dự án đã thi công nhưng không tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng...
Trước đó, dự án này từng bị Sở Xây dựng phát hiện chủ đầu tư thi công, quảng cáo và nhận tiền đặt chỗ dự án dù chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất bị thổi giá, ngân hàng phòng thủ
Trong bối cảnh giá đất bị thổi lên quá cao, nhiều ngân hàng đã đưa ra các biện pháp để ngăn ngừa rủi ro trước các khoản vay bất động sản.
Cụ thể, ông Lê Đức Thọ, TGĐ VietinBank thông tin, các ngân hàng đang rất thận trọng trong cấp tín dụng tại những địa phương có giá đất tăng nhanh bất thường như Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc...
Đã xuất hiện trường hợp người vay phải thế chấp thêm tài sản khác ngoài tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Đặc biệt, ngân hàng sẽ chỉ xét cho vay từ 40-50% giá thẩm định đối với những trường hợp vay để đầu tư.
Ông Thọ cũng cho biết, do giá bất động sản tăng nóng nên khi thẩm định, các ngân hàng sẽ phải so sánh cả một quá trình để đưa ra giá bình quân làm căn cứ cho vay.
Ngoài ra, các nhà băng cũng phải sử dụng công ty thẩm định giá độc lập để định giá thay vì áp dụng theo giá thị trường như trước đây. "Lãi suất cho vay bất động sản cũng phải điều chỉnh tăng vì rủi ro tăng lên", ông Thọ nói.
Còn ông Nguyễn Hữu Đặng, TGĐ Ngân hàng Phát triển Tp.HCM (HDBank) thì cho biết: "Từ 6-7 tháng trước chúng tôi đã cảnh báo trên toàn hệ thống về tình trạng sốt đất vùng ven như Cần Giờ, Bình Chánh, Q.12... Ở những khu vực xảy ra sốt đất, ngân hàng rất hạn chế cho vay. Trong trường hợp cho vay thì khi thẩm định giá, ngân hàng không căn cứ theo giá thị trường tại thời điểm đó mà chỉ tính theo giá bình quân trước đó để "trừ hao".
Tỉ lệ cho vay cũng giảm thấp. Trước ngân hàng cho vay cao nhất là 70-75% trên mức giá mà ngân hàng thẩm định nhưng hiện nay cao nhất chỉ khoảng 60%".
Ông Võ Tấn Hoàng Văn, TGĐ Ngân hàng Sài Gòn cũng cung cấp thông tin, ngân hàng sẽ không nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay tại những nơi mà giá đất tăng quá cao. Việc định giá cũng không điều chỉnh ngay theo mức giá tăng mới của thị trường.
